Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư từng thu hút nhiều ý kiến trái chiều trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở 2023. Ở dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ nội dung này. Theo Luật Nhà ở 2023, quyền sở hữu căn hộ không bị giới hạn theo số năm; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình.
Khi công trình bị xuống cấp, Chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư bằng cách đóng góp kinh phí. Một phương án khác là chủ sở hữu bàn giao đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư xây dựng lại và nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.
Kết cấu công trình là hạng mục được kiểm tra đầu tiên
Đối với nhà chung cư đã khai thác nhiều năm, kết cấu chịu lực luôn được đánh giá trước khi xem xét các hạng mục khác. Kỹ sư sẽ khảo sát cột, dầm, sàn, tường chịu lực, móng và các cấu kiện bê tông nhằm xác định khả năng chịu tải cũng như phát hiện các dấu hiệu xuống cấp.
Độ ẩm của bê tông cũng là một chỉ tiêu cần theo dõi, bởi nước xâm nhập trong thời gian dài có thể làm giảm độ bền vật liệu và đẩy nhanh quá trình ăn mòn cốt thép. Vì vậy, máy đo độ ẩm vật liệu xây dựng thường được sử dụng để đánh giá nhanh hiện trạng nền và tường trước khi tiến hành các bước khảo sát chuyên sâu.
Bên cạnh đó, các Thiết bị kiểm tra cấu trúc bê tông, cốt thép giúp phát hiện các khuyết tật bên trong kết cấu, thử độ thấm, đo sức bền bê tông trước khi tiến hành sửa chữa.
Thang máy cần được kiểm tra trong quá trình bảo trì định kỳ
Đối với các tòa nhà cao tầng, thang máy là một trong những hệ thống vận hành liên tục và có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn.
Các đơn vị chuyên môn sẽ kiểm tra tình trạng cáp tải, tốc độ vận hành, độ cân bằng và khả năng làm việc của toàn bộ hệ thống thông qua máy kiểm tra dây cáp, máy đo tốc độ thang máy.
Hệ thống cấp nước và thoát nước cần phát hiện sớm các điểm rò rỉ
Đường ống cấp nước và thoát nước âm tường thường khó phát hiện sự cố khi mới xuất hiện. Nếu tình trạng rò rỉ kéo dài, nước có thể thấm vào kết cấu bê tông, ảnh hưởng đến lớp hoàn thiện và tuổi thọ công trình.
Trong quá trình khảo sát, máy đo lưu lượng nước được sử dụng để đánh giá khả năng vận hành của hệ thống, trong khi máy phát hiện rò rỉ đường ống hỗ trợ xác định vị trí rò rỉ mà không phải đào phá trên diện rộng.
Hệ thống thông gió và điều hòa không khí ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng không khí
Ở những khu vực tầng hầm, phòng kỹ thuật hoặc không gian kín, đơn vị vận hành thường kiểm tra nồng độ khí độc trước khi bảo trì. Các thiết bị như máy hút khí độc hỗ trợ đảm bảo an toàn khi làm việc trong môi trường thiếu thông gió, còn máy hút ẩm được sử dụng để kiểm soát độ ẩm tại phòng kỹ thuật, kho lưu trữ hoặc khu vực dễ phát sinh nấm mốc.
Hệ thống điện và chiếu sáng cần được theo dõi thường xuyên
Hệ thống điện là một trong những nguyên nhân có thể dẫn đến sự cố nếu không được kiểm tra định kỳ.
Ngoài việc đo điện áp và chất lượng nguồn điện, kỹ sư còn đánh giá mức độ chiếu sáng tại khu vực công cộng, tiếng ồn từ thiết bị kỹ thuật và khả năng vận hành của hệ thống điện trong tòa nhà. Các thiết bị như máy phân tích điện năng, máy đo ánh sáng và máy đo độ ồn giúp việc đánh giá có cơ sở số liệu thay vì chỉ dựa trên cảm quan.
Đối với tủ điện và các điểm đấu nối, camera đo nhiệt độ cũng được sử dụng để phát hiện các vị trí phát nhiệt bất thường trước khi xảy ra nguy cơ chập cháy.
Thiết bị phục vụ an toàn cháy luôn được kiểm tra định kỳ
Theo yêu cầu về an toàn cháy của nhà chung cư, hệ thống báo cháy cần được kiểm tra và bảo dưỡng theo kế hoạch vận hành.
Trong quá trình này, các đơn vị kỹ thuật có thể sử dụng thiết bị kiểm tra báo khói, báo cháy để bảo dưỡng định kỳ, đảm bảo an toàn hệ thống.
Mỗi đợt kiểm định là quá trình đánh giá tổng thể từ kết cấu, hệ thống kỹ thuật đến điều kiện vận hành của tòa nhà. Cùng với đó, các thiết bị đo và kiểm tra chuyên dụng đóng vai trò hỗ trợ thu thập số liệu khách quan, giúp đơn vị kiểm định đưa ra kết luận chính xác hơn trước khi quyết định tiếp tục sử dụng, sửa chữa hoặc xây dựng mới.
